京沪二手房价格上升 学区效应明显
3月28日，北京市海淀区上地片区某房产中介人头攒动，问询和办理业务的客户络绎不绝。据该中介的一位业务经理介绍，上地片区二手房今年1季度的增量明显，同比增长约四成：一方面作为“学区房”的传统优势区域，每年4月前都是市场旺季；另一方面，该区域的二手房价格在最近三年下降接近30%，优质房源的性价比已经比较突出。
北京市西城区菜市口片区某房产中介，同样迎来二手房市场的“小阳春”。据该中介业务经理介绍，地理位置优势突出、学区情况优秀，加之几个知名楼盘已是“标杆”项目，叠加下行的价格情况，同样吸引了不少客户的目光。
3月中旬，国家统计局发布最新一期70城二手房价格指数。该指数呈现出两个明显特点。首先，二手房价格指数环比价格出现了跌幅收窄态势，且连续两个月收窄；其次是三类城市都出现了跌幅收窄态势，其中一线城市表现最明显。“还有一个重要特点，二手房上涨的城市为北京和上海，充分说明超大城市价格调整充分，率先迎来价格的拐点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
上海链家研究院负责人李根表示，3月上海二手房市场，成交数据印证了市场信心的强势回归。全市二手房成交量达到3.1万套，不仅同比去年3月增长6%，更较今年1月大幅增长37%。价格端同样表现出企稳回升的积极信号 ，上海链家数据显示价格指数环比上涨1%，而作为先行指标的带看量，环比1月也取得28%的增长，为后续成交提供了有力支撑。
“这一系列表现充分体现了‘225’沪七条新政的精准施策与促进作用。新政通过优化限购、降低交易成本等多维度发力，有效打通了置换链条，释放了刚性与改善性住房需求。政策的持续发酵，为市场注入了流动性，推动上海二手房市场在量价齐升中稳步迈入良性循环的复苏通道。”李根说道。
据北京链家研究院分析师冷会介绍，3月份北京二手房市场表现出色，从成交量上看，全月二手住宅网签量是19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，是近15个月以来的最高水平。价格方面则总体保持平稳，跟年前一段时间相比略有上涨，止跌回稳态势延续良好。
冷会表示，从成交结构上看，3月份北京市东城、西城等中心城区成交占比有所下降，石景山、通州、大兴等城区占比有所提升，体现了“新市民”、刚需群体的入市积极性相对较高。从成交房屋的产品属性看，二手房主力成交面积仍集中在60-90平米区间，占比超40%；其次是60平米以下户型，占比为25%左右；再就是90-120平米户型，占比约20%。120平米以上户型占比不足15%。
严跃进表示，北京和上海在此前几年里，二手房挂牌量比较多，供求矛盾相对尖锐，所以其价格已经历了比较深度的调整。很多二手房价格已经相比最高点缩水了40%甚至更多，价格调整已经比较充分。
在综合了贝壳、中原、上海网上房地产等数据后，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，春节后的楼市“小阳春”成色十足，但主要体现在二手房市场，一线城市周环比增长非常明显，特别是3月以来的三周（3.2-3.22），上海、深圳、广州周环比平均增长24.1%、57.5%、30.2%，部分二手房交易创阶段性新高，比如3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房成交创17个月单周新高，上海的二手房交易量也创下新高（7488套）。
中部地区活跃 合肥二手房迎五年以来最热“小阳春”
除了北、上、广、深作为“超一线城市”二手房市场回暖迅猛之外，一些省会城市的表现同样可圈可点，包括合肥、沈阳、南京在内，春节后的市场行情同样活跃，合肥作为中部城市的典型代表，迎五年以来最热“小阳春”。
根据合肥贝壳研究院监测：2026年3月合肥贝壳二手房成交量环比2月增长244.2%，同比去年“小阳春”也增长46.9%，绝对数和增幅均创下2021年以来新高。房价来看，3月二手房成交均价为11274元/㎡，环比增长0.9%。季度来看，2026年第一季度二手房成交套数环比增长27.8%，同比2025年一季度增长32.0%；2026年第一季度二手房成交均价11316元/㎡，环比增长0.3%。无论是月度还是季度，二手市场量价齐升。
贝壳研究院合肥分院院长余路晴表示：在二手市场火热的同时，合肥贝壳研究院监测新房项目市场也出现同步火热状态，2026年3月新房成交套数环比增长232.7%，新房成交均价也环比增长0.7%，同比增长更是达到4.6%，新房市场同样量价齐升。
从原因分析来看，贝壳研究院也给出了相应的分析，主要是三个方面原因。一是，合肥楼市历经4年深度调整后，无论是房价收入比，还是租售比等指标，基本上回归合理水平，也不断接近大部分人的心理预期价格，促使整体入市信心得到明显提升；二是，从中央到地方一系列的楼市定调，明确了楼市发展的重要性及未来的潜力，进一步增强了刚需和改善客户的入市信心；三是，去年下半年以来，因为楼市持续低迷而积压的客户群体集中释放，叠加3月本身是传统学区置业的高峰期，进一步推高了市场成交量和热度。
余路晴强调，整体来看，今年的“小阳春”行情，是合肥近五年最热，最强，也是最能持续，最可期待的“小阳春”，并有望为合肥全年楼市止跌回稳奠定强有力的基础。
新房市场回暖尚待观察 专家：市场分化或将加剧
与二手房的“小阳春”形成鲜明对比的是，新房市场增量迟迟未能大范围激活。中指研究院数据显示，3月以来（3月1日—21日），全国重点30城新房成交面积同比下降14.6%。其中，一线城市新房成交53万平方米，同比下降19.7%；二线代表城市新房成交147万平方米，同比下降11.1%；三、四线代表城市新房成交48万平方米，同比下降7.6%。
李宇嘉表示，受高基数、需求分流、推盘节奏等影响，新房“小阳春”并不突出。去年一季度，受到2024年底“9.26”新政影响，导致2025年一季度新房交易小高峰，加上去年一季度好房子首发因素突出，以及在售项目去化周期拉长等影响，今年3月份新房未能迎来“小阳春”。“不过，新房交易在部分楼盘表现突出，一是中心区品质和区位优势突出的好房子项目，二是近郊学位、交通、配套等优势突出，且价格相对友好的楼盘。”李宇嘉说。
接下来，楼市热度能否得到维持，市场行情能否持续回暖？专家们普遍看好，并给出了切实的意见和建议。
李宇嘉认为，目前热点城市很多区域二手住房价格回到2015-2018年的水平，在前期政策（降低首付、利率和税费成本等）扶持下，刚性需求被充分激活。比如，京沪300万以下，广州200万以下二手房交易回升更明显，由租转买的需求比较明显。同时，刚需活跃带动部分改善性需求实现，市场循环效果明显改善，表现在京沪300-600万的房源交易有所上升。因此，在价格友好、政策扶持、循环改善三重带动下，4月份楼市热度将得到支撑。
针对刚需发力和改善开始回升的态势，李宇嘉建议，各地应进一步梳理既有的政策，特别是住房消费领域存在的堵点，在公积金（异地流转、贷款）、补贴、二手房带押过户等方面加大政策落地和营商环境建设。此外，对一些购房需求集中的片区，要对老百姓急难愁盼的公共设施缺口、影响购房预期的关键配套等，进行补短板。
严跃进表示，接下来市场分化或将加剧。优质地段的次新房、总价可控的拆迁房、拥有稀缺资源的房产、学区资源好的项目将率先企稳反弹；而远郊、无配套、房龄过大的老旧房源，以及挂牌价出现明显拉升的，即便在整体回暖的行情下，其修复速度也可能相对滞后。总体上围绕安居宜居需求的市场将更具有可持续性。（中国经济网记者 黄春棉）
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